Ринок землі в Україні за останні роки пройшов великі зміни — від відкриття в 2021 році до хвиль попиту й корекцій у 2024–2025 роках. Якщо коротко — земля стала реальним активом для багатьох інвесторів і фермерів, але ціни дуже залежать від регіону, цільового призначення ділянки та загальної економічної і безпекової ситуації в країні. Далі — зрозумілий розбір, скільки реально коштує гектар у 2025 році, чому одні області дорожчі за інші і що варто знати тим, хто хоче купувати або продавати землю.
Середня ціна у 2025 — яка вона зараз
За даними аналітиків та агрегаторів, середня вартість одного гектара сільськогосподарської землі в Україні у першій половині 2025 року коливалася близько 60 тис. грн/га (дані станом на червень-липень 2025). Оpendatabot дає оцінку в ≈60,7 тис. грн/га і зазначає, що з моменту відкриття ринку середня ціна зросла приблизно на 60%.
Варто відзначити: у квітні 2025 року був зафіксований піковий показник середньої ціни — близько 86 655 грн/га, але вже в травні середня ціна опустилася до 59 051 грн/га. Це свідчить про високу волатильність й сезонні коливання попиту.
Розкид по регіонах — де найдорожче, де дешевше
Ціни дуже різняться. Традиційно найдорожчими залишаються західні та центральні області (Львівщина, Івано-Франківщина, Київщина), де попит на паї і ділянки під забудову вищий. Водночас на півдні й на сході, особливо в районах, близьких до фронтових зон або окупації, ціни можуть бути значно нижчі або ринок фактично «заморожений». Аналітика показує, що найвищі середні показники — у гірших/передміських і популярних аграрних кластерах, тоді як віддалені, бідніші громади дають набагато скромніші цифри.
Від чого залежить ціна
- Нормативна грошова оцінка (НГО). Це база, від якої відштовхуються місцеві бюджети й орендні розрахунки; Держгеокадастр індексував НГО (коефіцієнт індексації за 2024 рік — 1,12), і це впливає на податки й опосередковано — на ринкову ціну.
- Якість ґрунту та агроклімат. Чорноземи і близькість до елеваторів/доріг ≈ дорожча земля.
- Інфраструктура й призначення. Ділянка під забудову або близько до міста — дорожча за віддалену ріллю.
- Безпека і політика. Наявність воєнних дій, ризики окупації або адміністративні обмеження — різко знижують попит.
- Попит інвесторів і фермерів. Коли інвестори «заходять» активніше — ціни ростуть, як це було під час піку у квітні 2025.
Таблиця: Орієнтовні середні ціни сільськогосподарської землі (₴/га) за регіонами — 2025
| Область | Середня орієнтовна ціна за гектар (₴ / га) |
|---|---|
| Вінницька | ~ 65 000 |
| Волинська | ~ 55 000 |
| Дніпропетровська | ~ 90 000 |
| Донецька | ~ 30 000 |
| Житомирська | ~ 60 000 |
| Закарпатська | ~ 50 000 |
| Запорізька | ~ 35 000 |
| Івано-Франківська | ~ 120 000 |
| Київська | ~ 110 000 |
| Кіровоградська | ~ 70 000 |
| Харківська | ~ 60 000 |
| Херсонська | ~ 36 000 |
| Хмельницька | ~ 75 000 |
| Черкаська | ~ 80 000 |
| Чернівецька | ~ 58 000 |
| Чернігівська | ~ 55 000 |
| Львівська | ~ 130 000 |
| Луганська | ~ 28 000 |
| Миколаївська | ~ 36 000 |
| Одеська | ~ 45 000 |
| Полтавська | ~ 70 000 |
| Рівненська | ~ 50 000 |
| Сумська | ~ 103 000 |
| Тернопільська | ~ 99 000 |
Статистика ринку — наскільки активно купують
З моменту відкриття ринку (липень 2021) через реєстри пройшло сотні тисяч угод: за даними Opendatabot, укладено понад 339 тис. угод, продано понад 636 тис. га на суму близько 30,4 млрд грн (станом на середину 2025). Це показує, що ринок працює, гроші заходять, але розподіл інвестицій — нерівномірний.
Валюта і іноземний інвестор — нюанси ціноутворення
У гривневому еквіваленті ціни підвищуються, але в доларовому вираженні їхня динаміка інша через коливання курсу. Також варто пам’ятати, що пряме іноземне володіння с/г землею має юридичні обмеження — це стримує притік міжнародного капіталу в розмірі, який міг би значно підняти ціни.
Практичні поради
- Перевіряйте кадастр і НГО перед угодою (і дивіться, коли вносилися останні дані).
- Порівнюйте регіональні оголошення — середня ціна по країні ≠ ціна у вашому районі.
- Для інвестиційної покупки оцініть ліквідність: як швидко можна буде продати ділянку у разі потреби.
- Якщо плануєте орендувати — дивіться не тільки на купівлю, а й на ринкові орендні ставки в області.
Прогноз
Ринок землі у 2025 році виглядає як ринок у процесі дорослішання: є волатильність, але і стійкий попит у низці регіонів. Якщо безпекова ситуація стабілізується і економіка зростатиме — ціни, ймовірно, підуть вгору (особливо в Західній та Центральній Україні). Однак локальні ризики та регуляторні зміни (нові правила НГО, обмеження, оподаткування) можуть швидко коригувати тренди.
